617 부동산규제 이틀전 부동산 계약 2020.06.15에 옥련동 아파트 세입자끼고 계약했는데 이틀뒤 연수구 전체가 투기과열지구가 되었습니다.당시

2020.06.15에 옥련동 아파트 세입자끼고 계약했는데 이틀뒤 연수구 전체가 투기과열지구가 되었습니다.당시 1주택자였으나 부동산 매매로 2주택자 되었다가 3년뒤 정리하여 현재는 옥련동 아파트 1채만 있는 상황입니다.KTX가 예상보다 자꾸 늦어져 세입자 연장만 계속 하게 되었고, 어느덧 실거주를 할수 없는 상황이 되어버렸습니다.등기이전은 8월에 했는데 양도세 비과세 조건으로 실거주 2년 의무에 해당하나요?계약시점에는 투기비대상 지역이었는데, 이경우 계약시점으로 보는건지? 등기이전시점으로 보는건지 알고싶습니다.

질문자님께서 2020년 6월 15일 아파트 계약 후 이틀 뒤 해당 지역이 투기과열지구로 지정된 상황에서 양도소득세 비과세 요건 중 2년 실거주 의무에 해당하는지, 그리고 어떤 시점을 기준으로 판단하는지에 대해 궁금해하고 계시는군요.

양도소득세 비과세 요건 중 2년 실거주 의무는 2017년 8월 2일 부동산 대책 발표 이후 조정대상지역 내에서 취득한 주택에 적용됩니다. 여기서 '취득 시점'은 일반적으로 잔금 청산일 또는 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 판단합니다.

질문자님의 경우, 2020년 6월 15일에 계약을 하셨고 등기이전은 8월에 하셨다고 말씀해주셨습니다. 중요한 것은 해당 지역이 투기과열지구로 지정된 시점이 계약일 이후인 2020년 6월 17일이라는 점입니다.

양도소득세 비과세 요건 적용 시, 규제지역 지정 전 계약한 경우와 관련하여 세법에서는 일반적으로 '계약일'을 기준으로 판단하는 예외 규정을 두고 있습니다. 즉, 규제지역으로 지정되기 전에 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우, 해당 주택은 규제지역 지정의 영향을 받지 않는 것으로 보아 2년 실거주 의무를 적용하지 않을 수 있습니다.

따라서 질문자님의 경우, 2020년 6월 15일 계약 시점에는 연수구가 투기과열지구가 아니었으므로, 이 계약 사실이 명확히 확인된다면 2년 실거주 의무를 적용받지 않을 가능성이 높습니다.