주택 구입 자금(feat. 전세사기 피해자) 안녕하세요.이번에 신혼집을 매매하려고 하는데,제가 전세사기 피해자라전세사기 피해자 전용 대출을 이용하려고

안녕하세요. 서울지방변호사회 소속으로 지식iN 법률상담을 진행하고 있는 홍현필 변호사입니다.

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1.각각 별도의 차용증 작성과 자금 흐름 분리

현재 혼인신고 전이므로 법률상 귀하와 예비신랑, 그리고 시댁은 모두 타인(남남)에 해당합니다. 따라서 부부간 증여공제(6억 원)나 직계존비속 증여공제 혜택을 전혀 받을 수 없으므로, 자금을 받는 즉시 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 이를 방지하기 위해서는 철저하게 대여금(빌린 돈) 형식을 갖추어야 하며, 가장 안전한 방법은 예비신랑에게 1억 원, 시댁 부모님께 2억 원을 빌리는 것으로 각각 별도의 차용증을 작성하는 것입니다. 한 사람에게 3억 원을 모두 빌리는 것보다 채권자를 분산하는 것이 세무상 훨씬 유리합니다.

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2.무이자 차용이 가능한 법적 한도 활용

세법상 가족이나 특수관계인 간의 금전 거래 시 적정 이자율은 연 4.6%입니다. 그러나 세법에는 '연간 이자 소득 내지 이익이 1천만 원 미만인 경우'에는 증여세를 과세하지 않는 규정이 있습니다. 이를 역산하면 대략 2억 1천만 원까지는 무이자로 빌려도 증여세가 부과되지 않습니다. 귀하가 시댁으로부터 2억 원을 빌릴 경우 법정 이자는 연 920만 원(2억×4.6%)으로 1천만 원 미만이 되어 무이자 약정이 가능합니다. 반면 예비신랑에게 3억 원을 통째로 빌리면 연 이자가 1,380만 원이 되어 1천만 원을 초과하므로 세금 문제가 발생합니다. 따라서 예비신랑과 시댁으로 나누어 각각 차용증을 쓰고, 매월 원금의 일부라도(예: 10~20만 원) 계좌로 상환하여 실제 갚고 있다는 기록을 남기시기 바랍니다.

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3.예비신랑의 자금 조달과 결혼 자금 공제

예비신랑이 부모님으로부터 받는 1억 5천만 원(기본 5천+결혼 공제 1억)은 예비신랑 본인의 증여세 신고 문제이며 귀하와는 무관합니다. 예비신랑은 합법적으로 증여받은 자금에 본인 자금을 합쳐 귀하에게 빌려주는 형식이 되므로 자금 출처가 명확합니다. 정리하자면 귀하는 예비신랑과 1억 원에 대한 금전소비대차계약서, 시부모님과 2억 원에 대한 금전소비대차계약서를 각각 작성하고, 우체국 내용증명이나 동사무소 확정일자를 받아두어 문서 작성 시점을 공인받으시면 됩니다.