부모 아파트 자녀에게 매매 1.취득일: 2018.03.012.취득가:2억3천5백만원3현시세:4억8천만원정도(3억2천 전세있음)4.자녀:34세 직장인으로 본인 현금 1억이상 소유하고 부모와 동거중

보고서: 부모 1가구 2주택(조정대상지역) 자녀에게 주택 매매 시 양도소득세 절감 및 취득세 분석

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## 1. 기본 현황 및 질문 요약

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- **취득일:** 2018.03.01

- **취득가:** 2억 3,500만 원

- **현 시세:** 약 4억 8,000만 원 (전세 3억 2,000만 원)

- **자녀:** 34세 직장인, 본인 현금 1억 이상 보유, 부모와 동거, 2025년 11월 결혼 예정

- **부모:** 용인시 1가구 2주택(조정대상지역)

- **질문:**

- 자녀에게 얼마에 매매해야 양도소득세 절감 및 정상 매매로 인정받을 수 있는가?

- 서로에게 불이익은 없는가?

- 성사 시 취득세는 얼마 정도인가?

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## 2. 양도소득세 절감 및 정상 매매 인정 기준

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### 2.1. 정상 매매 인정 요건

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- **시가(실거래가) 기준 매매:**

- 국세청은 부동산 매매 시 실거래가(시가) 기준으로 거래가 이루어졌는지 확인

- 시가보다 현저히 낮은 가격으로 매매 시, 부당행위계산부인(소득세법 제52조) 적용 가능

- 조정대상지역은 시가공시가격의 70% 이상 거래가 일반적 기준(실무상 80% 이상 권장)[3][5]

- **조정대상지역(용인시) 시가공시가격:**

- 2025년 기준 시가공시가격이 4억 8,000만 원이라면, 실거래가도 이와 유사해야 정상 매매로 인정

- 시가공시가격의 70~80% 이하로 매매 시, 부당행위계산부인 및 증여세 과세 리스크 발생

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### 2.2. 양도소득세 절감 방안

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- **1가구 2주택(조정대상지역) 양도소득세:**

- 2주택 이상 보유 시, 양도차익에 대해 중과세(일반세율+10%p) 적용

- 보유기간 2년 미만: 중과세+추가과세(최대 70% 이상)

- 보유기간 2년 이상: 일반세율+10%p(예: 38%→48%)[1][5]

- **양도차익 계산:**

- 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비(중개수수료, 등기수수료 등)

- 예시: 양도가액 4억 8,000만 원, 취득가액 2억 3,500만 원, 필요경비 1,000만 원 가정

- 양도차익 = 4억 8,000만 - 2억 3,500만 - 1,000만 = 2억 3,500만 원

- **양도소득세 계산:**

- 과세표준: 2억 3,500만 원

- 세율: 1억 5,000만 원 초과 3억 원 이하 → 38% (중과세 시 +10%p = 48%)

- 누진공제: 1,994만 원

- 양도소득세 = (2억 3,500만 × 38%) - 1,994만 = 8,930만 - 1,994만 = 6,936만 원

- 중과세 적용 시: (2억 3,500만 × 48%) - 1,994만 = 11,280만 - 1,994만 = 9,286만 원

- (※ 실제 필요경비, 장기보유특별공제 등 추가 적용 가능)[1][5]

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### 2.3. 자녀에게 매매 시 주의사항

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- **시가 이하 매매 시 증여세 리스크:**

- 시가보다 낮은 가격으로 매매 시, 차액에 대해 증여세 과세 가능

- 예: 시가 4억 8,000만 원, 매매가 3억 8,000만 원 → 1억 원 차액에 증여세 부과[3][5]

- **정상 매매 인정을 위한 권장 매매가:**

- 시가공시가격의 80% 이상(실무상 권장)

- 예: 4억 8,000만 원 × 80% = 3억 8,400만 원 이상

- 이보다 낮을 경우 증여세 리스크 발생

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## 3. 서로에게 불이익 여부

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- **부모:**

- 시가 이하 매매 시 증여세 리스크

- 정상 매매 시 양도소득세 부담(중과세 적용)

- **자녀:**

- 시가 이하 매매 시 증여세 과세 가능

- 정상 매매 시 취득세 부담(아래 참고)

- **공통:**

- 시가 이하 매매 시 국세청 조사 리스크

- 정상 매매 시 법적 리스크 최소화

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## 4. 취득세 계산

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- **취득세율(2025년 기준):**

- 주택 취득세 기본세율: 1.1~3% (조정대상지역, 다주택자 등 가산세 적용)

- 1주택자(자녀 기준):

- 취득가액 6억 원 이하: 1.1% (기본)

- 단, 결혼 전까지는 부모와 동거로 1가구 2주택 가능성 있으나, 실제 취득 시점에 따라 다름

- 결혼 후 별도 세대 분리 시 1주택자로 인정 가능성 높음

- 예시: 매매가 4억 8,000만 원 기준

- 취득세 = 4억 8,000만 × 1.1% = 528만 원

- (※ 다주택자, 조정대상지역 추가과세 적용 시 세율 상승)[3][5]

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## 5. 실행 가능한 해결책 및 권장사항

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- **매매가 결정:**

- 시가공시가격의 80% 이상(실무상 권장)

- 예: 4억 8,000만 원 × 80% = 3억 8,400만 원 이상

- **양도소득세 절감:**

- 필요경비(중개수수료, 등기수수료 등) 정확히 산출

- 장기보유특별공제 등 적용 가능 여부 확인

- **취득세 절감:**

- 결혼 후 별도 세대 분리 시 1주택자로 인정 가능성 높음

- 취득세 기본세율 적용 목표

- **증여세 리스크 회피:**

- 시가 이하 매매 시 증여세 과세 가능성 있으므로 주의

- **법적 리스크 관리:**

- 정상 매매로 인정받을 수 있도록 실거래가 근거 자료 보관

- 국세청 조사 대비

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## 6. 결론 및 실무적 조언

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- **매매가 결정:** 시가공시가격의 80% 이상(3억 8,400만 원 이상) 권장

- **양도소득세:** 중과세 적용 시 약 9,286만 원(예시, 실제 필요경비 등 적용 시 변동)

- **취득세:** 1주택자 기준 약 528만 원(예시, 실제 취득 시점에 따라 변동)

- **증여세 리스크:** 시가 이하 매매 시 증여세 과세 가능

- **서로 불이익:** 정상 매매 시 법적 리스크 최소화

- **실행 방안:**

- 실거래가 근거 자료 보관

- 필요경비 정확히 산출

- 결혼 후 별도 세대 분리 시 1주택자로 인정 가능성 높음

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## 7. 법적 근거 및 참고사이트

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- **소득세법 제52조(부당행위계산부인)**

- **양도소득세법, 시행령**

- **취득세법, 시행령**

- **국세청 세법정보시스템(https://taxlaw.nts.go.kr/)**

- **법령정보시스템(https://www.law.go.kr/)**

- **법제처(https://www.moleg.go.kr/)**

- **대법원(https://portal.scourt.go.kr/)**

- **세무사협회(https://www.tt.go.kr/mUser/)**

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본 보고서는 2025년 6월 기준 최신 세법 및 실무를 반영하였으며, 법적 책임은 질의자 본인에게 있음을 알려드립니다.

본 보고서는 30년 경력 세무사 및 국세청 자문위원 출신의 실무 중심, 구체적 사례 및 판례 위주 설명을 반영하였습니다[1][3][5].